[부동산] 재정비촉진사업

안녕하세요! 우키부키입니다.

 

오늘은 재정비촉진사업에 대해 글을 쓰고자 합니다.

 

최근 청약을 넣다 보니, 재정비촉진사업을 통해 재개발(재건축)을 해서 분양하는 단지들을 자주 보게 되었습니다.

그러다가 재개발(재건축) 후 분양시장뿐만 아니라 그 전인 재개발(재건축) 시장에도 관심을 갖게 되었습니다.

 

1. 재개발과 재건축

 

그렇다면 재개발과 재건축은 어떤 점에서 차이가 있을까요?

 

제가 아래 발췌한 내용의 출처는 강동구청 홈페이지이고 나름 이해하기 쉽도록 정리했습니다.

www.gangdong.go.kr/site/contents/koRenew/html10/html02/index01.html

 

재개발과 재건축은 재정비촉진지구의 사업방식의 일환입니다.

 

1) 재정비촉진지구 : 도시 낙후 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충을 계획하기 위해 지정한 지구

2) 재개발 : 해당 지역의 기반시설과 건축물들이 모두 노후, 불량해서 주거환경을 개선하는 것

3) 재건축 : 해당 지역 기반시설은 양호하나 건축물들이 노후, 불량하기에 주거환경을 개선하는 것

 

따라서 재개발이 재건축보다 좀 더 확실한? 재정비를 한다고 할 수 있죠.

 

2. 투자 관점의 재개발과 재건축

 

많은 부동산 투자자들이 이런 재건축, 재개발 지역에 속하는 주택을 미리 사서 추후에 가격이 상승하면 팔거나 아니면 추후 재건축, 재개발 이후 분양에 따른 이익을 취하는 경우가 많습니다.

하지만 재건축, 재개발은 그 진행 단계에 따라 끝까지 진행이 안 되는 경우도 있고 10년 넘게 걸리는 경우도 많습니다. 그리고 이 단계들 중 어느 단계에 들어가서 투자해야 최대한 리스크를 줄이고 수익을 높일 수 있는지에 대해서는 제가 좀 더 공부해서 글을 써보도록 하겠습니다.

또한 재건축, 재개발도 정부의 정책에 영향을 많이 받기에 이 부분도 예의 주시해야 합니다.

 

3. 재정비촉진지구 사례

 

최근 분양한 강동 밀레니얼 중흥S클래스와 힐스테이트 천호역 젠트리스의 사례입니다.

2개 분양 단지의 부지 및 주변 재정비 구역

출처 : 강동구청 홈페이지

 

4. 재정비촉진구역 확인의 필요성

 

전 실제로 저 두 곳에 임장을 가보았습니다. 당시에 위와 같은 정보를 모른 채로 갔었습니다. 

그런데 강동 밀레니얼 중흥S클래스 부지인 천호 1구역을 갔었을 때 그 주변인 천호 3쪽이 슬럼가처럼 보였었습니다.

허름한 건물들이 많고 심지어 청소년 통행금지 구역이라고도 되어있었습니다.

그렇다고 해서 재정비라는 표시도 볼 수 없어서 분양 후에도 이런 슬럼가가 아파트 단지에 부정적 영향을 끼칠 것이라고 생각했었습니다.

 

하지만 집에 와서 강동구청 홈페이지를 확인해보니, 제가 봤었던 슬럼가 구역도 천호 3구역으로 재정비 예정이라는 것을 알 수 있었습니다. 그렇다면, 추후 중흥S클래스 입주시점에는 슬럼가 구역이 사라질 것이고 이에 따른 부정적 영향도 없어질 것이라는 생각이 들었습니다. 이로서 보다 정확한 분양 단지 분석이 가능했습니다.

 

이로부터 얻은 제 인사이트는 아래와 같습니다.

재개발, 재건축 지역의 분양 단지에 청약을 넣을 때는 해당 관할 지자체(자치구)의 재정비촉진사업 현황 확인하기!

 

청약 전 이런 내용을 확인한다면, 제가 청약 넣을 분양단지의 주변 환경이 어떻게 변할지 혹은 그대로 남을지를 알 수 있습니다. 최근 부동산 관련 각종 규제와 세금 정책이 강해지고 있습니다. 따라서 청약 당첨이 되면 해당 분양 단지에 N년 이상 실거주해야 하는 경우가 많습니다.

자신이 실거주할 것인데 이렇게 주변 환경을 미리 확인하는 것이 중요하지 않을까요? 

 

5. 촉진구역, 존치정비구역, 존치관리구역

 

마지막으로, 위 사진을 보시면 촉진구역, 존치관리구역, 존치정비구역으로 나눠져 있습니다.

정확한 의미에 대해 설명하자면 너무 길어지기에 간단히 설명하자면 아래와 같습니다.

 

촉진구역 : 재정비 촉진 요건을 만족하여 곧 재개발될 가능성 높은 구역

존치정비구역 : 촉진구역의 요건에 해당하지 않으나 요건이 완비되면 3년 이내 재정비 추진 가능한 구역

존치관리구역 : 재정비 촉진의 필요성이 적어 그대로 존치될 구역 

 

따라서 분양 단지 근처에 존치관리구역이 있다면, 그곳은 분양 후에도 그대로 남아있을 가능성이 높다는 것입니다.

분양 단지 임장 시 이 점을 염두하고 확인해야 하지 않을까요?

 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

모두 성공하는 집 구하기 되시길 바랍니다!